Duże zmiany w prawie spółdzielczym wprowadził polski Sejm. Jakie skutki nowe prawo rodzin dla mieszkańców Bocianka?
W dniu 20 lipca 2017 roku Sejm uchwalił zmiany w zasadach funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych i prawa spółdzielczego na podstawie projektu rządowego przedstawionego przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa (druk nr 1666).
Ustawa o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo spółdzielcze ogłoszona została w Dz.U. z 2017 roku poz. 1596
i weszła w życie z dniem 9.09.2017 roku.
Pragnę poinformować w tym miejscu szanownych Spółdzielców, że między innymi nasz protest, który poparło i podpisało 1.021 mieszkańców naszego osiedla przyczynił się do tego, że drastyczny i antyspółdzielczy poselski projekt autorstwa KUKIZ’ 15, o którym pisałem szczegółowo w marcowym wydaniu EB został w dniu 21 kwietnia 2017 roku wycofany z Sejmu i trafił do kosza (druk nr 1268).
Większość obecnie wprowadzonych zmian jest konsekwencją wyroków Trybunału Konstytucyjnego dotyczących głównie nabywania, utraty członkostwa w spółdzielniach mieszkaniowych, a także powstawania wspólnot.
Wprowadzono do ustawy wyraźną zasadę powstania z mocy prawa członkostwa w przypadku nabycia spółdzielczego prawa do lokalu i zawarcia umowy o budowę lokalu. Zniesiono obowiązek składania deklaracji członkowskiej oraz wnoszenia wpisowego. Dotychczasowe zasady nabycia członkostwa dotyczą osób, którym przysługuje odrębna własność lokali.
Osoba, która zbyła prawo do lokalu, traci członkostwo w spółdzielni. W takim trybie członkostwo będzie również tracić osoba, której własność lokalu jest w nieruchomości, która wyszła z zasobów spółdzielni i jest zarządzana na podstawie ustawy o własności lokali.
W walnych zgromadzeniach wszystkich spółdzielni mieszkaniowych będą mogli uczestniczyć pełnomocnicy członków spółdzielni niezależnie od zapisów statutowych. Pełnomocnictwo powinno być udzielone na piśmie pod rygorem nieważności i z uwzględnieniem zasady, że jeden pełnomocnik może reprezentować tylko jednego członka.
Wprowadzono obowiązek dokonywania rozliczeń funduszu remontowego odrębnie we wszystkich nieruchomościach spółdzielni mieszkaniowych.
Zmodyfikowano przepisy dotyczące umowy o budowę lokali i regulacji stanu prawnego spółdzielczych lokatorskich praw do lokali, a także nabycia ekspektatywy odrębnej własności. Umożliwiono budowanie nowych mieszkań w segmencie spółdzielczych praw lokatorskich w ramach Narodowego Programu Mieszkaniowego.
Zmiany dotyczą też rozliczeń wkładu mieszkaniowego związanego ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu, jeśli to prawo nie jest zbywane w drodze przetargu. Osoba zainteresowania nabyciem takiego prawa będzie zobowiązana do wniesienia wkładu mieszkaniowego w wysokości zwaloryzowanej według wartości rynkowej lokalu. W rozliczeniu tym nie uwzględnia się długu obciążającego członka spółdzielni z tytułu przypadającej na niego części zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu wraz z odsetkami.
Istotna zmiana dotyczy powstawania wspólnot z zasobów spółdzielni mieszkaniowych, które dotychczas powstawały w momencie wyodrębnienia ostatniego lokalu, tak jak miało to miejsce w przypadku budynków przy Wyspiańskiego 1D i 1E na nowym Bocianku. Natomiast nowe regulacje mówią, że jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, to po upływie 3 miesięcy od dnia wyodrębnienia własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy o własności lokali, chyba że w tym samym okresie większość właścicieli podejmie uchwałę wskazującą, że nadal będzie stosowana do zarządzania ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Umożliwi to kontynuowanie zarządu przez spółdzielnię mieszkaniową. Powyższe rozwiązanie powoduje, że osoby zamieszkujące w zasobach spółdzielczych będą miały możliwość świadomego zdecydowania, czy zarząd nieruchomością wspólną odbywać się będzie na podstawie przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, czy ustawy o własności lokali obowiązującej we wspólnotach. Bardzo ważny jest też zapis nakładający na spółdzielnię obowiązek zawiadomienia na piśmie w ciągu 14 dni od wyodrębnienia własności ostatniego lokalu wszystkich właścicieli lokali w danej nieruchomości. Obowiązujący dotychczas zapis art. 26 u.s.m. skutkował tym, iż z chwilą wyodrębnienia własności ostatniego lokalu powstaje z mocy prawa wspólnota mieszkaniowa, a osoby, które uzyskały odrębną własność lokalu, nie miały na to żadnego wpływu, co więcej mogły nawet nie mieć wiedzy na temat tego, że powstała wspólnota i powinny zorganizować jej funkcjonowanie zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali. Zmiana umożliwia im pozyskanie wiedzy w tym zakresie i podjęcie świadomej decyzji.
Ważną zmianą dla osób mających lokale w zasobach spółdzielni jest wyłączenie w kodeksie postępowania cywilnego spod egzekucji komorniczej środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych spółdzielni, które były wpłacone tytułem opłat eksploatacyjnych. Uniemożliwi to komornikom prowadzenie egzekucji w stosunku do spółdzielni mieszkaniowych, jeżeli dług nie jest związany ze zobowiązaniami związanymi z eksploatacją i użytkowaniem lokali.
Nowelizacja rozszerza uprawnienia kontrolne Ministra Infrastruktury i Budownictwa w stosunku do spółdzielni mieszkaniowych, w szczególności umożliwiając wystąpienie o przeprowadzenie lustracji w przypadku podejrzenia naruszenia prawa.
Spółdzielnie zobowiązane zostały do zmiany swoich statutów i zgłoszenia tych zmian do Krajowego Rejestru Sądowego w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy.
Mam nadzieję, że po tych zmianach posłowie zajmą się innymi ważnymi sprawami i zostawią spółdzielczość mieszkaniową na jakiś czas w spokoju.
Józef Binkowski